Aktualność "Amortyzacja przy najmie prywatnym"
Opodatkowując
na ogólnych zasadach dochody z najmu prywatnego mieszkania,
można w kosztach uwzględniać odpisy amortyzacyjne. Wybór
sposobu kalkulacji tych odpisów zależy od samego podatnika.
Osoby wynajmujące prywatnie swoje mieszkanie (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) mogą wybrać jedną z dwóch metod rozliczania się z fiskusem. Pierwszą z nich jest ryczałt ewidencjonowany ze stawką 8,5 proc. przychodu (bez możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodów). Dochody z najmu można też opodatkować na zasadach ogólnych, według skali podatkowej ze stawkami 18 proc. i 32 proc.
W drugim przypadku, jednym ze sposobów zmniejszenia wysokości płaconego podatku jest uwzględnienie w jego kalkulacji amortyzacji mieszkania.
Można amortyzować nie tylko dom lub mieszkanie stanowiące odrębną własność, ale również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (uznawane za wartości niematerialne i prawne).
Wybór sposobu kalkulacji odpisów amortyzacyjnych zależy od podatnika. Ma on do wyboru standardową lub uproszczoną metodę amortyzacji. Podstawowa różnica pomiędzy nimi sprowadza się do sposobu, w jaki ustalana jest podstawa do obliczania odpisu amortyzacyjnego, czyli wartość początkowa mieszkania.
W przypadku standardowej metody, wartość początkowa generalnie jest uzależniona od sposobu nabycia nieruchomości. Wynika to z art. 22 g ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.). Przykładowo, w przypadku kupna będzie to cena nabycia, czyli kwota należna sprzedającemu. Wartość początkową można jednak powiększyć o udokumentowane wydatki związane z zakupem (np. opłaty notarialne) oraz przystosowaniem do używania.
W metodzie uproszczonej natomiast, wartość początkowa jest obliczana jako iloczyn powierzchni mieszkania i stawki 988 zł.
Kolejną różnicą jest to, że przy amortyzacji standardowej w celu zaliczenia odpisów do kosztów podatnik ma obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Ewidencji nie trzeba jednak prowadzić przy amortyzacji metodą uproszczoną.
Mimo tych udogodnień, metoda uproszczona wydaje się być mało korzystna z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, które obserwujemy od kilku lat. W związku z tym obowiązująca, stosunkowo niska, zryczałtowana stawka za metr kwadratowy rzadko oddaje rzeczywistą wartość nieruchomości.
Na obecną chwilę plusem metody uproszczonej jest brak konieczności ustalania odpisów amortyzacyjnych na zasadach ogólnych, co dla osób niezajmujących się podatkami może stanowić wyzwanie.
Roczna stawka amortyzacji dla mieszkania lub domu wynosi 1,5 proc. (dla budynków i lokali niemieszkalnych jest to 2,5 proc.). W określonych sytuacjach można stosować stawkę indywidualną (dotyczy to ulepszonych lub używanych środków trwałych w rozumieniu art. 22j ustawy o PIT).
W przypadku spółdzielczych praw do lokalu odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc., chyba że wynajmujący ustala wartość początkową według metody uproszczonej. Wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc. W przypadku praw spółdzielczych nie ma możliwości stosowania stawek indywidualnych (gdyż rozwiązanie to dotyczy wyłącznie środków trwałych, ale już nie wartości niematerialnych i prawnych).
W przypadku opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie ma możliwości uwzględnienia amortyzacji przy ustalaniu wysokości należnego podatku.
Źródło: GP
Osoby wynajmujące prywatnie swoje mieszkanie (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) mogą wybrać jedną z dwóch metod rozliczania się z fiskusem. Pierwszą z nich jest ryczałt ewidencjonowany ze stawką 8,5 proc. przychodu (bez możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodów). Dochody z najmu można też opodatkować na zasadach ogólnych, według skali podatkowej ze stawkami 18 proc. i 32 proc.
W drugim przypadku, jednym ze sposobów zmniejszenia wysokości płaconego podatku jest uwzględnienie w jego kalkulacji amortyzacji mieszkania.
Można amortyzować nie tylko dom lub mieszkanie stanowiące odrębną własność, ale również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (uznawane za wartości niematerialne i prawne).
Wybór sposobu kalkulacji odpisów amortyzacyjnych zależy od podatnika. Ma on do wyboru standardową lub uproszczoną metodę amortyzacji. Podstawowa różnica pomiędzy nimi sprowadza się do sposobu, w jaki ustalana jest podstawa do obliczania odpisu amortyzacyjnego, czyli wartość początkowa mieszkania.
W przypadku standardowej metody, wartość początkowa generalnie jest uzależniona od sposobu nabycia nieruchomości. Wynika to z art. 22 g ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.). Przykładowo, w przypadku kupna będzie to cena nabycia, czyli kwota należna sprzedającemu. Wartość początkową można jednak powiększyć o udokumentowane wydatki związane z zakupem (np. opłaty notarialne) oraz przystosowaniem do używania.
W metodzie uproszczonej natomiast, wartość początkowa jest obliczana jako iloczyn powierzchni mieszkania i stawki 988 zł.
Kolejną różnicą jest to, że przy amortyzacji standardowej w celu zaliczenia odpisów do kosztów podatnik ma obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Ewidencji nie trzeba jednak prowadzić przy amortyzacji metodą uproszczoną.
Mimo tych udogodnień, metoda uproszczona wydaje się być mało korzystna z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, które obserwujemy od kilku lat. W związku z tym obowiązująca, stosunkowo niska, zryczałtowana stawka za metr kwadratowy rzadko oddaje rzeczywistą wartość nieruchomości.
Na obecną chwilę plusem metody uproszczonej jest brak konieczności ustalania odpisów amortyzacyjnych na zasadach ogólnych, co dla osób niezajmujących się podatkami może stanowić wyzwanie.
Roczna stawka amortyzacji dla mieszkania lub domu wynosi 1,5 proc. (dla budynków i lokali niemieszkalnych jest to 2,5 proc.). W określonych sytuacjach można stosować stawkę indywidualną (dotyczy to ulepszonych lub używanych środków trwałych w rozumieniu art. 22j ustawy o PIT).
W przypadku spółdzielczych praw do lokalu odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc., chyba że wynajmujący ustala wartość początkową według metody uproszczonej. Wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc. W przypadku praw spółdzielczych nie ma możliwości stosowania stawek indywidualnych (gdyż rozwiązanie to dotyczy wyłącznie środków trwałych, ale już nie wartości niematerialnych i prawnych).
W przypadku opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie ma możliwości uwzględnienia amortyzacji przy ustalaniu wysokości należnego podatku.
Źródło: GP
Facebook
Śledzik
Wykop
