Podatnicy
mało kiedy wiedzą, że mogą zminimalizować swoje obciążenia
podatkowe przy najmie nieruchomości, stosując przyspieszoną
amortyzację. Osoba, która wynajmuje mieszkanie z rynku wtórnego
(mieszkanie używane, a za takie uważa się to, które przed
nabyciem przez podatnika było używane co najmniej pięć lat) lub
poniosła na nie nakłady na ulepszenie w wysokości przynajmniej 30
proc. jego wartości początkowej, może do amortyzacji tej
nieruchomości stosować 10-proc. stawkę.
Przykładowo
przy lokalu wartym 200 tys. zł, dochodzie rocznym z najmu na
poziomie 18 tys. zł (1500 zł miesięcznie), odpisie amortyzacyjnym
w wysokości 20 tys. zł, podatnik wykaże stratę 2 tys. zł. Taki
mechanizm może stosować co najmniej 10 lat (w następnym przypadku
ten okres wystarczy do całkowitego zamortyzowania nieruchomości). W
rezultacie podatnik przez te wszystkie lata nie zapłaci PIT od
zarobków z najmu a ponadto będzie mógł wykazywaną stratę
rozliczyć przez kolejne 5 lat. Generalnie przez kilkanaście lat nie
zasili kasy fiskusa podatkiem z najmu. Wszystko jak najbardziej
zgodnie z prawem.
Wybór
tej metody jest opłacalny dla podatników wykazujących dochód do
opodatkowania.
Przepisy
ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn.
zm.) umożliwiają optymalizację
opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu lokali mieszkalnych,
stanowiących odrębną nieruchomość i będących własnością lub
współwłasnością wynajmującego.
Podatnicy
mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub
ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do
ewidencji danego podatnika, z tym że w przypadku lokali mieszkalnych
minimalny okres indywidualnej amortyzacji to 10 lat. Jeżeli lokal
wynajmowany przez podatnika spełnia wymienione wymagania, istnieje
możliwość zastosowania podwyższonej stawki amortyzacyjnej.
Maksymalna
wysokość indywidualnie podwyższonej stawki wynosi 10 proc. W wielu
przypadkach taka stawka będzie wystarczająca dla zrealizowania
opisywanego scenariusza. Należy tylko pamiętać, że to na
podatniku spoczywa ciężar udowodnienia prawa do skorzystania z
preferencyjnej stawki amortyzacji, dlatego powinien on posiadać
odpowiednią dokumentację poświadczającą ten fakt.
Trzeba
tylko pamiętać, że to na podatniku spoczywa ciężar udowodnienia
prawa do skorzystania z preferencyjnej stawki amortyzacji, dlatego
powinien on posiadać odpowiednią dokumentację poświadczającą
ten fakt.
Mimo
że przyspieszona amortyzacja nie jest szczególnie popularna wśród
osób wynajmujących mieszkania, może być atrakcyjnym sposobem
optymalizacji podatkowej.
Kwota
wynikająca z przyspieszonej amortyzacji może stanowić znaczny
koszt pomniejszający przychód z najmu, dzięki czemu podatek z tego
tytułu będzie mógł być znacznie zredukowany albo nawet
zminimalizowany do zera. W przypadku zaś gdy koszty przewyższą
przychody, powstałą stratę podatnik będzie mógł rozliczyć
nawet po zakończeniu amortyzacji mieszkania (w ciągu 5 kolejnych
lat od momentu wykazania straty, z tym że jednorazowo można
odliczyć nawet 50 proc. straty).
Z
optymalizacji można skorzystać w dwóch przypadkach. Po pierwsze, w
razie nabycia lokalu na wtórnym rynku, po tym jak był już
zamieszkiwany przez co najmniej 5 lat. W drugim, gdy wydatki
poniesione na ulepszenie lokalu stanowiły co najmniej 30 proc. jego
wartości początkowej.
Po
nabyciu, ale przed przyjęciem do używania podatnik powinien
ulepszyć mieszkanie. Wartość ulepszenia powinna przy tym wynosić
co najmniej 30 proc. wartości początkowej mieszkania dla celów
amortyzacji.
Nie
ma wątpliwości, że również podatnik prowadzący działalność
gospodarczą może amortyzować mieszkanie, które oddaje w najem. W
takim przypadku odpisy amortyzacyjne będą jego kosztem uzyskania
przychodu, czyli pomniejszą dochód z najmu.
Możliwość
obniżenia obciążeń podatkowych sprowadza się do takiego
określenia wysokości odpisów amortyzacyjnych, stanowiących koszt
uzyskania przychodu, aby ich wysokość była wyższa od przychodów
uzyskiwanych z tytułu najmu. Ustawowa wysokość stawki
amortyzacyjnej dla lokali mieszkalnych jest bardzo niska (1,5 proc. w
skali roku), więc jej zastosowanie w praktyce wyklucza zrównanie
przychodu z najmu z kosztem jego uzyskania.
Zastosowanie
przyspieszonej metody pozwala na szybsze zamortyzowanie nieruchomości
i wyższe koszty podatkowe w okresie jej dokonywania. Podmiotom
generującym zyski pozwoli to na obniżenie dochodu do opodatkowania,
a nawet na uniknięcie opodatkowania w ogóle.
Liniowa
metoda amortyzacji stosowana najczęściej przy amortyzacji budynków
zakłada roczną stawkę amortyzacji na poziomie 2,5 proc.
Przykładowo, przyspieszona amortyzacja mieszkania za 400 tys. zł
(okres amortyzacji dla budynków wynosi 10 lat). Jeśli
przedsiębiorca generuje zysk na poziomie 35 tys. zł, wykaże stratę
w wysokości 5 tys. zł. Nie tylko nie będzie musiał opodatkowywać
swojego dochodu (którego nie będzie), lecz będzie mógł również
odliczyć powstałą stratę od dochodu przez okres pięciu
następnych lat. Byłoby to niemożliwe przy klasycznej metodzie
amortyzacji, gdzie wysokość odpisu wynosiłaby 10 tys. zł.
Zastosowanie
tych regulacji może być ciekawym narzędziem optymalizacji obciążeń
podatkowych osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychód z
wynajmu mieszkań.
Warto
tylko pamiętać, że jest to metoda nieosiągalna dla osób, które
są pierwszymi właścicielami nowo wybudowanej nieruchomości
mieszkalnej. Aby można było przyspieszyć amortyzację, taka
nieruchomość musi być używana już wcześniej, czyli przed jej
nabyciem przez osobę, którą będzie dokonywała amortyzacji.
Źródło:
GP