Aktualność "Można legalnie nie płacić PIT od najmu"
Podatnicy mało kiedy wiedzą, że mogą zminimalizować swoje obciążenia podatkowe przy najmie nieruchomości, stosując przyspieszoną amortyzację. Osoba, która wynajmuje mieszkanie z rynku wtórnego (mieszkanie używane, a za takie uważa się to, które przed nabyciem przez podatnika było używane co najmniej pięć lat) lub poniosła na nie nakłady na ulepszenie w wysokości przynajmniej 30 proc. jego wartości początkowej, może do amortyzacji tej nieruchomości stosować 10-proc. stawkę.

Przykładowo przy lokalu wartym 200 tys. zł, dochodzie rocznym z najmu na poziomie 18 tys. zł (1500 zł miesięcznie), odpisie amortyzacyjnym w wysokości 20 tys. zł, podatnik wykaże stratę 2 tys. zł. Taki mechanizm może stosować co najmniej 10 lat (w następnym przypadku ten okres wystarczy do całkowitego zamortyzowania nieruchomości). W rezultacie podatnik przez te wszystkie lata nie zapłaci PIT od zarobków z najmu a ponadto będzie mógł wykazywaną stratę rozliczyć przez kolejne 5 lat. Generalnie przez kilkanaście lat nie zasili kasy fiskusa podatkiem z najmu. Wszystko jak najbardziej zgodnie z prawem.

Wybór tej metody jest opłacalny dla podatników wykazujących dochód do opodatkowania.

Przepisy ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) umożliwiają optymalizację opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu lokali mieszkalnych, stanowiących odrębną nieruchomość i będących własnością lub współwłasnością wynajmującego.

Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że w przypadku lokali mieszkalnych minimalny okres indywidualnej amortyzacji to 10 lat. Jeżeli lokal wynajmowany przez podatnika spełnia wymienione wymagania, istnieje możliwość zastosowania podwyższonej stawki amortyzacyjnej.

Maksymalna wysokość indywidualnie podwyższonej stawki wynosi 10 proc. W wielu przypadkach taka stawka będzie wystarczająca dla zrealizowania opisywanego scenariusza. Należy tylko pamiętać, że to na podatniku spoczywa ciężar udowodnienia prawa do skorzystania z preferencyjnej stawki amortyzacji, dlatego powinien on posiadać odpowiednią dokumentację poświadczającą ten fakt.

Trzeba tylko pamiętać, że to na podatniku spoczywa ciężar udowodnienia prawa do skorzystania z preferencyjnej stawki amortyzacji, dlatego powinien on posiadać odpowiednią dokumentację poświadczającą ten fakt.

Mimo że przyspieszona amortyzacja nie jest szczególnie popularna wśród osób wynajmujących mieszkania, może być atrakcyjnym sposobem optymalizacji podatkowej.

Kwota wynikająca z przyspieszonej amortyzacji może stanowić znaczny koszt pomniejszający przychód z najmu, dzięki czemu podatek z tego tytułu będzie mógł być znacznie zredukowany albo nawet zminimalizowany do zera. W przypadku zaś gdy koszty przewyższą przychody, powstałą stratę podatnik będzie mógł rozliczyć nawet po zakończeniu amortyzacji mieszkania (w ciągu 5 kolejnych lat od momentu wykazania straty, z tym że jednorazowo można odliczyć nawet 50 proc. straty).

Z optymalizacji można skorzystać w dwóch przypadkach. Po pierwsze, w razie nabycia lokalu na wtórnym rynku, po tym jak był już zamieszkiwany przez co najmniej 5 lat. W drugim, gdy wydatki poniesione na ulepszenie lokalu stanowiły co najmniej 30 proc. jego wartości początkowej.

Po nabyciu, ale przed przyjęciem do używania podatnik powinien ulepszyć mieszkanie. Wartość ulepszenia powinna przy tym wynosić co najmniej 30 proc. wartości początkowej mieszkania dla celów amortyzacji.

Nie ma wątpliwości, że również podatnik prowadzący działalność gospodarczą może amortyzować mieszkanie, które oddaje w najem. W takim przypadku odpisy amortyzacyjne będą jego kosztem uzyskania przychodu, czyli pomniejszą dochód z najmu.

Możliwość obniżenia obciążeń podatkowych sprowadza się do takiego określenia wysokości odpisów amortyzacyjnych, stanowiących koszt uzyskania przychodu, aby ich wysokość była wyższa od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu. Ustawowa wysokość stawki amortyzacyjnej dla lokali mieszkalnych jest bardzo niska (1,5 proc. w skali roku), więc jej zastosowanie w praktyce wyklucza zrównanie przychodu z najmu z kosztem jego uzyskania.

Zastosowanie przyspieszonej metody pozwala na szybsze zamortyzowanie nieruchomości i wyższe koszty podatkowe w okresie jej dokonywania. Podmiotom generującym zyski pozwoli to na obniżenie dochodu do opodatkowania, a nawet na uniknięcie opodatkowania w ogóle.

Liniowa metoda amortyzacji stosowana najczęściej przy amortyzacji budynków zakłada roczną stawkę amortyzacji na poziomie 2,5 proc. Przykładowo, przyspieszona amortyzacja mieszkania za 400 tys. zł (okres amortyzacji dla budynków wynosi 10 lat). Jeśli przedsiębiorca generuje zysk na poziomie 35 tys. zł, wykaże stratę w wysokości 5 tys. zł. Nie tylko nie będzie musiał opodatkowywać swojego dochodu (którego nie będzie), lecz będzie mógł również odliczyć powstałą stratę od dochodu przez okres pięciu następnych lat. Byłoby to niemożliwe przy klasycznej metodzie amortyzacji, gdzie wysokość odpisu wynosiłaby 10 tys. zł.

Zastosowanie tych regulacji może być ciekawym narzędziem optymalizacji obciążeń podatkowych osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychód z wynajmu mieszkań.

Warto tylko pamiętać, że jest to metoda nieosiągalna dla osób, które są pierwszymi właścicielami nowo wybudowanej nieruchomości mieszkalnej. Aby można było przyspieszyć amortyzację, taka nieruchomość musi być używana już wcześniej, czyli przed jej nabyciem przez osobę, którą będzie dokonywała amortyzacji.

Źródło: GP

DATA PUBLIKACJI: 2012-03-09 » Posostałe aktualności
podatki
fax (61) 850 13 61
tel. (61) 852 85 06
Kancelaria Doradcy Podatkowego NI&KU :: Poznań: : VAT :: PIT :: CIT :: Podatki :: ZUS-y :: Kadry :: Płace :: Obsługa Księgowa :: Doradztwo :: Porady
Powered by mAdmin & mDoradca
Projekt i wykonanie BerMar multimedia