Osoby decydujące się na umowę dożywocia powinny przed jej podpisaniem zbadać skutki podatkowe. Może się bowiem okazać, że fiskus będzie chciał zapłaty PIT od zbywcy nieruchomości. Zazwyczaj zbywcą jest osoba w podeszłym wieku, która w zamian za mieszkanie otrzymuje gwarancję dożywotniej opieki i utrzymania.

Co gorsza, niektóre sądy administracyjne twierdzą, że w przypadku umów dożywocia po stronie zbywcy powstaje obowiązek zapłaty PIT. Wg ekspertów takie stanowisko jest błędne. Opodatkowanie umów dożywocia podatkiem dochodowym jest karczemną próbą wyzysku grupy najbiedniejszych obywateli.

W umowach dożywocia zazwyczaj chodzi o następującą sytuację. Starsza osoba (dożywotnik) mieszka z opiekunem, którym jest ktoś z rodziny lub osoba niespokrewniona. Postanawia przekazać mieszkanie w zamian za utrzymanie i opiekę do końca życia. Taka jest definicja umowy dożywocia określona w art. 908 kodeksu cywilnego. Wynika z niej wprost, że mamy do czynienia z umową wzajemną. Problem w tym, że fiskus i niektóre WSA dopatrują się w takim przypadku odpłatnego zbycia, które powoduje obowiązek zapłaty PIT przez dożywotnika.

WSA w Gdańsku w wydanym wyroku (sygn. akt I SA/Gd 825/09, prawomocny) uzasadniał, że w przypadku umowy dożywocia mamy do czynienia z klasycznym przykładem ekwiwalentności świadczeń jak przy umowie sprzedaży, gdzie świadczeniu zbywcy odpowiada uiszczenie ceny przez nabywcę. Sąd dowodził, że dożywotnik uzyskuje określone świadczenia służące zaspakajaniu jego potrzeb życiowych. Świadczenie dożywotnika ma więc swój odpowiednik (równoważnik) w świadczeniach nabywcy nieruchomości. Zdaniem sądu, nie ma znaczenia czy świadczenie nabywcy odpowiada dokładnie wartości nieruchomości. Ważne, że w ogóle dożywotnik coś dostaje od nabywcy. To- w opinii sądu- oznacza, że świadczenia, które otrzymuje zbywca, mają walor finansowy, a więc umowa jest odpłatna.

Sąd powołuje się również na art. 913 par.1 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że dożywotnik za rentę od Skarbu Państwa zbywa nieruchomość. Renta ma jednak odpowiadać wartości zbywanej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości. W takim przypadku uznaje się, że umowa dożywocia ma charakter odpłatny. WSA w Gdańsku twierdzi więc, że w przypadku umowy dożywocia mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem nieruchomości i przychodem ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Eksperci podatkowi zwracają uwagę, że w sytuacji gdy dożywotnik zbywa mieszkanie osobie z rodziny lub niespokrewnionemu opiekunowi, nie ma mowy o żadnej odpłatności i jest to inna sytuacja niż wymiana nieruchomość za rentę od Skarbu Państwa.

Problem dotyczy umów dożywocia, gdy dożywotnik nabył mieszkanie i je zbywa przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jeśli więc dożywotnik nabył mieszkanie wcześniej, omawiany problem w ogóle go nie dotyczy.

Zgodnie z art. 19 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Według eksperta nie można się zgodzić z tezą, że umowa dożywocia ma charakter odpłatny. Nie można obowiązku zapewnienia dożywotniego utrzymania traktować na równi z odpłatnym zbyciem mieszkania.

W umowie dożywocia nie ma ceny. Mamy do czynienia faktycznie ze świadczeniem wzajemnym, ale jego wartość nie jest wprost określona. Nie wiadomo bowiem, kiedy konkretnie (w jakiej dacie) obowiązek utrzymania dożywotnika wygaśnie. Brak ceny w umowie nie pozwala też ustalić wielkości przychodu. Organ podatkowy nie może tego zrobić.

Do wyceny wartości nieruchomości może dojść wówczas, gdy jej wartość określona przez strony w umowie odbiega znacząco od wartości rynkowej. Ta reguła dotyczy innej sytuacji niż ta, którą rodzi umowa dożywocia, bo w tej ostatniej nie ma ceny.

Brak możliwości określenia w umowie dożywocia ceny, za jaką jest zbywana nieruchomość, nie oznacza, że można określić ją na podstawie wartości rynkowej zbywanej nieruchomości. Żaden przepis ustawy o PIT nie daje takich podstaw.

Z tych samych powodów również po stronie nabywcy nieruchomości nie powstanie przychód z tytułu tego nabycia. Wówczas, organy podatkowe nie mają podstaw prawnych do określenia dożywotnikowi zobowiązania podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dożywotnik otrzymuje od opiekuna, nabywcy nieruchomości, świadczenia. Charakter umowy dożywocia nie daje jednak możliwości określenia ceny świadczenia (np. kosztów wyżywienia, leków, utrzymania), jakie otrzyma dożywotnik od nabywcy, ponieważ nie ma możliwości ustalenia jego finalnej wysokości. Nie można ustalić, od jakiego przychodu dożywotnik miałby zapłacić podatek.

Dożywotnik nie otrzymuje jednorazowo kwoty stanowiącej równowartość nieruchomości, która mogłaby stanowić podstawę opodatkowania. Nawet jeżeli teoretycznie wartość świadczeń periodycznych otrzymana przez dożywotnika miałaby stanowić jego przychód z tytułu zbycia nieruchomości, to nie jest możliwe w momencie zbycia nieruchomości (podpisania umowy dożywocia) ustalenie, jaka jest lub jaka będzie łączna wartość tych świadczeń. W efekcie nie ma podatku od świadczeń dla dożywotnika.

Źródło: GP