Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, trzeba zapłacić PIT. Przy wyliczeniu podatku z tej transakcji, przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Nie można odliczyć wydatków na drugi dom, płacąc PIT od zbycia pierwszego.

Osoby sprzedające nieruchomości nie wiedzą, jakie wydatki mogą ująć w kosztach uzyskania przychodu przy rozliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych. Regulujące to przepisy zmieniały się wielokrotnie. Nagminne jest np. zjawisko pomniejszania przychodu ze zbycia jednego mieszkania o wydatki poniesione na zakup następnego. Takie działania są błędne. Narażają podatników na kontrolę fiskusa i zakwestionowanie poprawności rozliczenia.

Zgodnie z ustawą o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) odpłatne zbycie nieruchomości stanowi dla podatnika jedno ze źródeł przychodów. Należy je wykazać przed urzędem skarbowym i opodatkować.

System opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości zmieniał się dość często. Przy sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2006r. opodatkowaniu podlegał przychód wg stawki 10- proc. Jednak koszty takie jak opłaty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych mogły zostać uwzględnione przy rozliczeniu PIT. Koszty nabycia zbywanej nieruchomości już nie.

Dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007r. za koszty sprzedaży uważa się wszelkie poniesione przez sprzedającego wydatki niezbędne, aby sprzedaż ta mogła dojść do skutku. Kwoty sprzedaży to m.in. koszty pośrednictwa, zawarcia samej umowy (np. związane z dojazdem do miejsca, gdzie jest zawierana), ogłoszeń w prasie, doradztwa prawnego lub podatkowego.

Obecnie obowiązujące przepisy (dotyczące nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009r. ) pozwalają na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu udokumentowanych wydatków na nabycie lub wytworzenie nieruchomości.

Chodzi tu o koszty poniesione w trakcie posiadania nieruchomości. Od przychodu można również odliczyć koszty transakcyjne, np. związane z wyceną nieruchomości, prowizję pośrednika, taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych. Przepisy mówią także, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, pomniejszona o koszty tego zbycia.

Obecnie (dla nieruchomości nabytych od 2009r.) przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przepisy nie zawierają sformułowania kosztów odpłatnego zbycia, ale odwołują się do kosztów zbycia nieruchomości. Przepisy podatkowe nie definiują też, co należy zaliczać do kosztów zbycia nieruchomości. W literaturze przyjmuje się, że są to koszty niezbędne do zawarcia umowy.

Często zdarza się, że planujemy jednocześnie sprzedaż i zakup mieszkania. W takim przypadku być może w ogóle nie musimy płacić podatku dochodowego, o ile sprzedawane mieszkanie mamy dłużej niż 5 lat (licząc od końca roku nabycia).

Do kosztów podatkowych ze sprzedaży nieruchomości nie możemy zaliczyć jakichkolwiek wydatków związanych z zakupem nowej nieruchomości. Te wydatki będą kosztem dopiero przy sprzedaży tej nowej nieruchomości. Podatnik, zaliczając do kosztów sprzedaży pierwszego mieszkania naraża się na zarzut zawyżenia tych kosztów, a w konsekwencji zaniżenia zobowiązania podatkowego.

Odliczenie kosztów nabycia kolejnej nieruchomości od przychodów ze zbycia wcześniejszej zaburza wynik podatkowy ze sprzedaży konkretnej nieruchomości. Dlatego może budzić wątpliwości organów skarbowych.

Podatnik powinien także pamiętać o ulgach i zwolnieniach z opodatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości i ewentualnie skorzystać z odpowiednich uregulowań prawnych w tym zakresie. Dotyczy to m.in. możliwości nabycia w ciągu dwóch lat nowej nieruchomości za środki pochodzące ze sprzedaży starej (jest to tzw. ulga mieszkaniowa).


Źródło: GP